Most tudtuk meg, hogy Amerika bérleti díjainak válsága olyan súlyos, mint valaha. Sajnos, ez sokkal rosszabb lesz.

A Amerikai Közösségi Felmérés 2014 -re, néhány hete jelent meg, és kiderült, hogy azoknak a bérlőknek a száma, akik jövedelmük 30% -át vagy többet fizetnek lakhatásért-ez a mércéje annak, ami megfizethetőnek tekinthető-új rekordmagasságot ért el, 20.7 millió háztartást, ami közel félmillióval több, mint egy évvel korábban. A javuló gazdaság ellenére a növekedés közel ötször nagyobb volt, mint a tavalyi nyereség.

Ez azt jelenti, hogy a bérlők körülbelül fele megfizethetetlennek tartott lakásban él. A legutóbbi növekedés pedig a 2000 óta bekövetkezett jelentős növekedéshez kapcsolódik, ami azt mutatja, hogy ez a szám nagyjából hatmillió háztartással emelkedett az időszak során, ami mintegy 41%-os növekedést jelent.

Még rosszabb az a több mint 11 millió háztartás, amelyek súlyos költségterhekkel rendelkeznek, és jövedelmük több mint felét lakhatásért fizetik, szemben a század eleji hét millióval.

Nyilvánvaló aggodalomra ad okot, hogy sok család és egyén küzd a havi bérleti díj kifizetésével. Az ilyen helyzetben lévő bérlők kénytelenek kompromisszumokat kötni a megélhetésük érdekében, többek között a bajba jutott kerületekben vagy rossz állapotban lévő lakások mellett döntenek. Valójában egy elemzés A fogyasztói kiadásokra vonatkozó adatokból, amelyeket a Harvard Közös Lakásügyi Központban készítettünk, megállapítottuk, hogy ebben a helyzetben a bérlők nagyrészt kielégítik magas lakhatási költségeiket, mivel lényegesen kevesebbet költenek olyan alapvető szükségletekre, mint az élelmiszer és az egészségügy.

Ezzel a növekvő problémával foglalkozni kell, mert a stabil, tisztességes otthon megteremtése számos előnnyel jár, a jobb egészségi állapottól a gyermekek iskolai teljesítményének javulásáig. Van még növekvő bizonyíték hogy a hajléktalan személyek és családok számára tartósan megfizethető lakhatást biztosítani sokkal költséghatékonyabb, mint az ideiglenes lakhatásért fizetni.

Mivel a lakások összeomlása visszahúzódik a címszavakból, és az árak ismét emelkednek, túl könnyű azt hinni, hogy a gazdaság gyógyulásával a lakhatási válság természetesen lecsökken, anélkül, hogy állami vezetőinknek nagyobb erőfeszítésekre lenne szükségük.

Sajnos ez vágyálom.

Javulási kilátások

A költségekkel terhelt bérlők növekvő dagályának gyökerei mind a bérlakások költségeinek valós (inflációhoz igazított) növekedésében, mind a bérlői jövedelmek csökkenésében gyökereznek.

2001 óta a havi medián bérleti díj mediánja az USA -ban lényegesen gyorsabban emelkedett, mint az infláció, míg a tipikus bérlő adózás előtti bevétele 11%-kal csökkent. Ezek a tendenciák nyilvánvalóak voltak még a recesszió és a lakásbukás előtt is, de minden bizonnyal tovább súlyosbították a gazdasági válságokat.

Most, hogy a gazdaság a teljes foglalkoztatottság felé közeledik, és kilátásba helyezi a jövedelmek fellendülését és új lakások építését szintet ér el az 1980 -as évek óta nem látott, úgy tűnik, van némi remény arra, hogy a bérleti költségek terhei mérséklődni kezdenek. Ugyanakkor demográfiai erők is működnek, amelyek valószínűleg rontják a helyzetet.

A két leggyorsabban növekvő szegmensek A következő években a lakosság 65 év felettiek és spanyolok lesznek, mindketten nagyobb valószínűséggel tapasztalnak költségterhet.

A megfizethető lakhatási nonprofit vállalati közösségi partnerek kutatóival együttműködve a Közös Lakásügyi Tanulmányi Központ a következő évtizedre vonatkozó háztartási előrejelzéseink alapján szimulálni kívánja a költségekkel terhelt bérlők jövőbeli tendenciáit különböző forgatókönyvek szerint, amelyekben a bérleti díjak továbbra is meghaladják a jövedelmet, vagy alternatívaként, ahol fordulatot látunk a jelenlegi körülmények között, és a jövedelmek gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak.

Amint azt a közelmúltban dokumentáljuk jelentést, azt találtuk, hogy a demográfiai erők önmagukban 11 -re 13% -kal több mint 2025 millióra növelik a súlyos bérleti terhekkel rendelkező bérlők számát, és ez a növekedés nagy része az idősek és a latinok körében. Ez feltételezi, hogy a jövedelmek és a bérleti díjak is az általános inflációnak megfelelően nőnek.

Ha szerencsénk van ahhoz, hogy a jövedelmek növekedése meghaladja a bérleti díjak évente 1% -kal történő növekedését a következő évtizedben, akkor mintegy 200,000 12 súlyos terhekkel rendelkező bérlő szerény csökkenését látnánk. Ez némi javulás, de közel sem elég ahhoz, hogy érezhetően megváltoztassuk a jelenlegi kihívást. És ez a szerény nettó javulás elfedné a spanyolok körében még mindig jelentős, XNUMX%-os bérnövekedést.

De ha a bérleti díjak továbbra is gyorsabban nőnek, mint a jövedelmek, a maihoz hasonló ütemben, láthatjuk, hogy a bérlők száma, akik jövedelmük több mint felét lakáscélra költik, eléri a 14.8 milliót, ami 25% -os növekedés a mai rekordhoz képest. Ez azt jelentené, hogy az amerikai bérlők 31% -a - és valószínűleg legalább néhány családja és baráta - kétségbeesetten küzdene a boldogulással.

Mit tehetünk ellene?

Mit kell tehát tennünk, hogy kezeljük ezt a helyzetet?

Mivel a jövedelmek csökkenése a probléma kulcsfontosságú része, az otthoni fizetés növelésére irányuló erőfeszítéseknek a megoldás részét kell képezniük. A minimálbérek emelése bizonyos mértékig segít. Az oktatásban és a munkahelyi képzésben is fejlesztésekre van szükség, amelyek felkészítik az embereket a tisztességesen fizetett munkákra.

Lakáspolitikában szintén erős érvek szólnak a nemzet legalacsonyabb jövedelmű háztartásoknak nyújtott támogatás bővítése mellett. A bérlők 28% -a évente kevesebb mint 20,000 dollárt keresnek. Ennél a jövedelemnél a havi lakhatási költségeknek legfeljebb 500 dollárnak kell lenniük ahhoz, hogy megfizethetőek legyenek.

A magánpiac egyszerűen nem tud lakást biztosítani ilyen alacsony bérleti díjakkal. A szakadék megszüntetéséhez állami segítségre van szükség. Jelenleg azonban csak kb minden negyedik háztartásból egy aki jövedelme alapján jogosult lenne erre a szövetségi lakássegélyre, képes biztosítani ezen egységek egyikét. A szociális biztonsági hálózat más programjaival ellentétben a lakhatási támogatás nem jogosultság. És egyszerűen nem közelítjük meg a lakhatási támogatás teljes finanszírozását, hogy segítsen minden jogosultnak.

A kimaradók túlnyomó többsége az úgynevezett legrosszabb lakhatási igényekkel szembesül, jövedelmének több mint felét lakhatásért vagy súlyosan nem megfelelő lakásban él.

A lakásprobléma megoldása

Két fő módja van annak, hogy az elmúlt évtizedekben kiterjesztettük a lakhatási támogatást: 1) azáltal, hogy nyújtunk lakásválasztási utalványok amelyek havi költségeket támogatnak azokért az otthonokért, amelyeket a bérlő a magánpiacon talál, vagy 2) az új lakások költségeinek vagy a meglévő lakások rehabilitációjának támogatásával az Alacsony jövedelmű lakásadó -jóváírás.

Mindkét programnak megvan a maga helye. Azokon a piacokon, ahol a szerény árú lakások számos környéken nem szűkösek, az utalványoknak van értelme a már meglévő lakások kihasználásának eszköze. Az utalványok lehetőséget kínálnak arra is, hogy a lakók hol akarnak lakni a metró területén.

A lakáshitel -program fontos szerepet játszik a meglévő támogatott lakások megőrzésében is, amelyek új beruházásokat igényelnek, segítenek megfordítani azokat a városrészeket, ahol az új lakások pozitív hatást gyakorolhatnak, és megfizethető lakhatást biztosítanak azokban a városrészekben, ahol egyébként nem biztosítanák azt.

Mindazonáltal mindkét program részesülhet a reformokból annak biztosítása érdekében, hogy az alapokat hatékonyan használják fel, és hogy a nyújtott lakhatási lehetőségek ne a bajba jutott kerületekben összpontosuljanak.

Például a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium nemrég elindított egy kísérleti programot, amely a piaci bérleti díjak városrészek közötti változékonyságát figyelembe veszi az utalványok által fedezett maximális bérleti díjban. Jelenleg az általa meghatározott határérték ugyanaz a teljes nagyvárosi területen. Az új megközelítés lehetővé tenné, hogy ez a korlát a környéken változzon, így a kedvezményezettek nagyobb választási lehetőséget kapjanak a lakóhelyükről, és megakadályozzák a HUD túlfizetését a bajba jutott területeken.

Vannak javaslatok a lakhatási adókedvezmény programjának megreformálására is, hogy lehetővé tegye a jövedelmi szintek szélesebb körének kiszolgálását, és megkönnyítse az emberek számára a segélyek megszerzését olyan költséges piacokon, mint New York, San Francisco és Boston, ahol a bérleti terhek egyre nagyobbak. a mérsékelt jövedelmű háztartások és nem csak a szegények problémája.

A fű gyökerei

Ezen szövetségi törekvéseken túl az államnak és az önkormányzatoknak is fontos szerepük van a megfizethető lakások nagyobb kínálatának elősegítésében.

Amellett, hogy állami forrásokat biztosítanak erre a célra, ezek a kormányzati szintek olyan földhasználati szabályokat és politikákat határoznak meg, amelyek potenciálisan ösztönözhetik a megfizethető lakástermelést. De túl gyakran bonyolult és költséges jóváhagyási eljárásokkal, valamint az építhető lakástípusok korlátaival gátolják megfizethető lakástermelést.

Mivel mind a demográfiai, mind a gazdasági tendenciák valószínűleg évekig rekord szinten tartják a költségekkel terhelt bérlők számát, a probléma nem szűnik meg. De még mindig hiányzik belőlünk a politikai sürgősség ahhoz, hogy megtegyük a szükséges lépéseket a probléma érdekében; a lakhatás megfizethetősége még az elnöki vitákban sem merült fel.

Ez azért lehet, mert történelmileg a nemzet leghátrányosabb helyzetű családjai és egyénei viselték. De mivel a költségekkel terhelt bérlők száma évente eléri a csúcsokat, a havi bérleti díj kifizetésének kihívása egyre komolyabb aggodalomra ad okot az ország szélesebb körében minden évben.

Itt az ideje, hogy politikai vezetőink észrevegyék és cselekedjenek.

A szerzőrőls

Chris Herbert, a Harvard Egyetem Közös Lakásügyi Központjának ügyvezető igazgatója. Andrew Jakabovics, a megfizethető lakhatású nonprofit Enterprise Community Partners politikafejlesztési és kutatási vezető igazgatója társszerzője volt ennek a cikknek.

Ezt a cikket eredetileg közzétették A beszélgetés. Olvassa el a eredeti cikk.

Kapcsolódó könyv:

at

Köszönjük látogatását InnerSelf.com, hol vannak 20,000 + életet megváltoztató cikkek, amelyek "Új attitűdöket és új lehetőségeket" hirdetnek. Minden cikk le van fordítva 30+ nyelv. Feliratkozás a hetente megjelenő InnerSelf Magazine-hoz és Marie T Russell Daily Inspiration című könyvéhez. InnerSelf Magazine 1985 óta jelent meg.